Genom riksdagens antagande av propositionen 2025/26:187 En mer flexibel hyresmarknad har blockhyra, för ändamål såsom företagsbostäder och delningsboenden, fått en tydligare och mer bestående plats i hyresrätten. Hyresregleringen anpassas till verksamhetsrelaterade och kommersiella upplåtelseformer genom ökad avtalsfrihet och utgår från hur dessa används i praktiken. De nya reglerna utgör en avvägning mellan skyddsintressen och behovet av flexibla upplåtelseformer. Advokaten Andrea Arrehed analyserar de nya blockhyresreglerna i jordabalken som träder i kraft den 1 juli 2026.
Bakgrund
Ett ökat behov av anpassningsbara och tillfälliga boendelösningar har medfört att blockhyra, en sedan mitten av 1980-talet reglerad upplåtelseform, kommit att användas på sätt som den ursprungliga regleringen inte fullt ut varit anpassad för. Blockuthyrning för företagsbostäder utgör i dag en vanligt förekommande upplåtelsemodell där en professionell aktör, i stället för arbetsgivaren, ansvarar för bostädernas administration och förvaltning. Den nuvarande regleringen har emellertid gett upphov till ett stort antal tvister, inte minst i frågor om återbetalning av hyra och bulvanreglerna. Även delningsbostäder har beaktats vid utformningen av den nya regleringen. Ett av syftena är att underlätta för den allt vanligare boendeformen där flera hyresgäster hyr varsitt rum och delar på gemensamma ytor. Mot denna bakgrund syftar lagändringarna till att utveckla tillämpningen av blockhyra som upplåtelseform och att skapa bättre förutsättningar för företagsbostäder och andra flexibla boendeformer som svarar mot en mer rörlig arbets- och bostadsmarknad.
Tillstånd till blockhyra
Enligt den nya regleringen ska hyresnämnden ge tillstånd till blockhyra, till skillnad från nuvarande reglering då det är de hyresvillkor som avviker från bestämmelserna om bostadslägenheter som ska godkännas.
Syftet är att förenkla processen i hyresnämnden där prövningen ska bli mer renodlad och inriktas på att förutsättningarna för blockhyra är uppfyllda, i stället för enskilda avtalsvillkor. Hyresnämnden ska bedöma om det är fråga om en seriöst bedriven verksamhet och om det finns risk för missbruk av tvingande skyddslagstiftning.
Hittillsvarande praxis har till stor del utgått från blockhyresgästens intresse av att använda blockhyra som upplåtelseform. För att tillstånd ska lämnas har det krävts att blockhyresgästen har ett mer betydande behov av blockuthyrning än själva uthyrningsintresset, att uthyrningen sker till en avgränsad krets av personer och att besittningsskyddet för andrahandshyresgästen inte urholkas. Prövningen har därmed i stor utsträckning tagit sikte på blockhyresgästens intresse och de skyddsintressen som aktualiseras för andrahandshyresgästen. Genom de nya bestämmelserna flyttas fokus från blockhyresgästens behov till det bostadsbehov som upplåtelsen är avsedd att tillgodose.
Hyresnämnden ska enligt den nya lagstiftningen lämna tillstånd till blockhyra om hyresgästen ska upplåta lägenheterna till 1) sina anställda eller annan tydligt avgränsad krets av personer, 2) en juridisk person för att den ska kunna erbjuda bostad åt personer som arbetar för den eller 3) personer som ska nyttja en del av lägenheten ensam och övriga delar gemensamt med andra hyresgäster och lägenheten har anpassats för det och 4) det inte finns särskilda skäl mot att ge tillstånd.
Tillståndet medför större avtalsfrihet
Under förutsättning att tillstånd till blockhyra lämnas, medför det utökade möjligheter för parterna i blockhyresavtalet att avtala om villkor som avviker från bestämmelser om bostadshyra. De får möjlighet att under det fortsatta hyresförhållandet anpassa hyresvillkoren, även om dessa inte har ingått i underlaget för hyresnämndens prövning av tillstånd till blockhyra. En förutsättning är att det fortfarande är fråga om förhyrning av minst tre lägenheter och att villkoren inte strider mot bestämmelserna om lokalhyra. Nuvarande lagstiftning gör det inte möjligt att i ett blockhyresavtal avtala bort blockhyresgästens rätt till förlängning av hyresavtalet eller bestämmelserna om fastställande av hyresvillkoren i samband med en sådan förlängning.
I syfte att utvidga parternas avtalsfrihet införs en möjlighet att i blockhyresavtalet avtala om ett indirekt besittningsskydd i enlighet med reglerna för lokaler.
Det blir även möjligt att genom en skriftlig överenskommelse undanta lägenheter i ett blockhyresavtal från förhandlingsordning.
Blockhyresreglerna får en tydligare anpassning till de kommersiella och affärsmässiga förhållanden som ofta kännetecknar blockhyresförhållanden. Detta innebär att blockhyra i större utsträckning behandlas som en särskild upplåtelseform med egna förutsättningar än som ett undantag från reglerna om bostadshyra. Till skillnad från traditionella bostadshyresförhållanden kännetecknas blockhyra av att båda avtalsparter är professionella aktörer med ett gemensamt intresse av att kunna anpassa avtalet. Mot denna bakgrund framstår det som naturligt att avtalsfriheten närmar sig den som gäller inom lokalhyresrätten.
Anpassad hyra och avskaffandet av takregeln
Som en följd av erkännandet av blockhyra som särskild upplåtelseform i hyreslagstiftningen, införs en möjlighet att komma överens om en anpassad hyra för en lägenhet som i tidigare led upplåtits med blockhyra. Detta utgör ett undantag från bestämmelserna om bruksvärdeshyra, som annars tillämpas mellan blockhyresgästen och andrahandshyresgästen.
Till skillnad från prövningen av skälig hyra enligt bruksvärdesreglerna, ska även förutsättningarna för blockhyresavtalet och den uthyrningsverksamhet som bedrivs inom ramen för blockhyresförhållandet beaktas.
Den nya regleringen utgår från att blockhyresgästen bedriver en verksamhet som måste vara ekonomiskt hållbar över tid. Vid skälighetsbedömningen ska därför hänsyn kunna tas till såväl hyran i blockhyresavtalet som de kostnader som följer av den aktuella uthyrningsverksamheten. Regleringen syftar därmed till att skapa förutsättningar för kostnadstäckning i verksamheter som tillhandahåller företagsbostäder och andra upplåtelser inom ramen för blockhyra.
Den nya regleringen innebär dock inte att bruksvärdesprincipen helt saknar betydelse. En andrahandshyresgäst kommer även enligt den nya lagstiftningen att kunna få hyran prövad och, under vissa förutsättningar, begära återbetalning av hyra.
Skillnaden är att skälighetsbedömningen inte längre ska göras enbart utifrån bruksvärdesreglerna, utan med beaktande av de särskilda förutsättningar som följer av blockhyresförhållandet och den verksamhet som bedrivs inom ramen för detta. Den avtalade hyran ska gälla i den utsträckning den bedöms vara skälig efter en samlad bedömning av omständigheterna i det enskilda fallet.
Som en följd av den nya regleringen avskaffas även den s.k. takregeln för upplåtelser där parterna har avtalat om anpassad hyra. Avskaffandet av takregeln är även en förutsättning för att den nya modellen med anpassad hyra ska få praktiskt genomslag. Hyran i efterföljande led begränsas därmed inte längre av den hyra som gäller mellan fastighetsägaren och blockhyresgästen. I stället ska skäligheten bedömas utifrån den särskilda hyressättningsnorm som gäller för anpassad hyra.
Begränsning av bulvanregeln
Om lägenheten vidareupplåtits i överensstämmelse med ett tillstånd till blockhyra eller, när tillstånd inte krävs, avtalet om blockhyra, ska inte bulvanregeln gälla.
Undantaget ska också gälla om fastighetsägaren har gjort det som rimligen kan krävas för att förhindra att lägenheten upplåts i strid med ändamålet.
Den nya bestämmelsen är en följd av den osäkerhet som uppstått efter Högsta domstolens avgörande NJA 2022 s. 1115, där ett upplägg med ett företag som hyrde bostäder för vidareupplåtelse till ett annat företag ansågs omfattas av bulvanregeln. Även om avgörandet inte avsåg blockhyra som upplåtelseform uppkom frågor om i vilken utsträckning bulvanregeln kunde aktualiseras även vid vidareupplåtelser som skedde inom ramen för blockhyra.
Genom undantaget från bulvanregeln får hyresnämndens prövning av förutsättningarna för tillstånd till blockhyra en avgörande betydelse för den rättsliga bedömningen av vidareupplåtelser som sker inom ramen för tillståndet.
I syfte att underlätta och utveckla blockhyra som upplåtelseform utgör undantaget från bulvanregeln en förutsättning för att regleringen ska få avsett genomslag.
Slutsatser
Hyreslagen är i grunden en skyddslagstiftning till förmån för hyresgästen, vilket innebär att varje utökning av avtalsfriheten kräver överväganden. Genom de nya reglerna har lagstiftaren gjort bedömningen att blockhyresupplåtelser skiljer sig från traditionella bostadshyresförhållanden på ett sådant sätt att en annan avvägning mellan avtalsfrihet och skyddsintressen är motiverad.
Blockhyra begränsas till särskilda upplåtelseformer där det finns ett identifierat behov av större flexibilitet, såsom företagsbostäder och delningsbostäder. Genom denna avgränsning har lagstiftaren försökt säkerställa att den utökade avtalsfriheten endast omfattar sådana upplåtelser där de praktiska och kommersiella förutsättningarna skiljer sig från traditionella bostadshyresförhållanden. Samtidigt bibehålls de tvingande skyddsreglerna för den stora majoriteten bostadshyresgäster som hyr vanliga bostadslägenheter för permanent boende.
Hyresnämndens roll förstärks genom tillståndsprövningen till blockhyra och kravet på att verksamheten ska bedrivas seriöst. Regleringen bygger därmed på att kontrollen av upplåtelseformen sker i förväg och inte i efterhand, genom tvister om exempelvis bulvanförhållanden eller otillåtna avtalsvillkor.
Lagändringarna kan även få betydelse för den sekundära marknad som vuxit fram kring återbetalningsanspråk avseende påstådda överhyror. Om de nya reglerna leder till ökad förutsebarhet i hyressättningen kan incitamenten att förvärva och driva sådana fordringar för kommersiella ändamål i sin tur förväntas minska. En sådan konsekvens framstår som väl förenlig med lagstiftningens syfte att skapa långsiktigt hållbara och förutsebara förutsättningar för blockhyra.
För en juridisk person som hyr bostäder inom ramen för en näringsverksamhet framstår det som ändamålsenligt att skyddsregleringen i större utsträckning anpassas efter upplåtelsens kommersiella karaktär. De nya reglerna innebär därmed inte att skyddsregleringen avskaffas, utan att den i större utsträckning anpassas till upplåtelseformens syfte och parternas ställning.
Möjligheten att avtala om ett indirekt besittningsskydd för blockhyresgästen är en av dessa anpassningar. Medan det direkta besittningsskyddet tar sikte på behovet av att behålla en bostad, ger det indirekta besittningsskyddet ett ekonomiskt skydd för den verksamhet som bedrivs.
Sammantaget innebär lagändringarna att flera av de rättsliga osäkerheter som under senare år skapat tvister kring företagsbostäder och blockhyra får en tydligare reglering. Även om vissa frågor ytterst kommer att behöva besvaras genom rättstillämpningen innebär de nya reglerna i huvudsak de förtydliganden och avgränsningar som krävs för att anpassa hyresrätten till hur blockhyra används på dagens bostadsmarknad.
Blockhyra som upplåtelseform samt företagsbostäder och delningsbostäder som boendeformer får därmed en tydligare och mer permanent plats i hyresrätten.
