Ett flertal nya lagregler har trätt i kraft med inverkan på bostadsmarknaden. Bland annat har reglerna om andrahandsupplåtelse av bostadsrättslägenheter ändrats samtidigt som en helt ny privatuthyrningslag har införts. Reglerna syftar till att bidra till ökad privatuthyrning, effektivisera användningen av bostadsbeståndet och därmed öka tillgången till bostäder. Tidigare uthyrning får mindre betydelse vid hyresnämndens tillståndsprövning, gränsen mot inneboende förtydligas och parterna får större frihet att avtala om hyran vid privatuthyrning. Advokaten Andrea Arrehed analyserar förändringarna och deras praktiska betydelse.
Bakgrund
Den 1 juli 2026 ersattes den tidigare lagen om uthyrning av egen bostad (2012:978) med den nya privatuthyrningslagen, som innebär en mer heltäckande reglering och bland annat ger parterna större avtalsfrihet. Samtidigt ändrades bostadsrättslagen i syfte att ytterligare underlätta för bostadsrättshavare att upplåta sina lägenheter i andra hand.
Möjligheterna för bostadsrättshavare att upplåta sin lägenhet i andra hand utökades redan 2014, då kravet på att bostadsrättshavaren skulle ha beaktansvärda skäl ersattes med ett krav på skäl för upplåtelsen. Utgångspunkten är att bostadsrättshavaren ska ha relativt stor frihet att under en tid bo på annat håll, så länge det finns ett rimligt behov av att behålla lägenheten. I propositionen konstateras emellertid att tidigare andrahandsupplåtelser i praktiken ofta har fått stor betydelse vid en förnyad tillståndsprövning, även när skälen kvarstår. Lagändringen begränsar därför betydelsen av tidigare upplåtelser utan att ändra vilka skäl som i sig ska godtas. Se prop. 2025/26:187 s. 66–68.
Även gränsen mellan tillståndspliktig andrahandsupplåtelse och upplåtelse till inneboende har bedömts behöva förtydligas. Gränsdragningen är praktiskt betydelsefull eftersom endast en upplåtelse för självständigt brukande kräver föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd, och en olovlig andrahandsupplåtelse ytterst kan leda till förverkande. Se prop. 2025/26:187 s. 69–72.
Tidigare andrahandsupplåtelser
Vid hyresnämndens tillståndsbedömning ska tidigare upplåtelser i andra hand numera bara beaktas om den tidigare uthyrningen skett i betydande omfattning. Kravet på att bostadsrättshavaren ska ha skäl för upplåtelsen och att föreningen inte ska ha befogad anledning att vägra samtycke kvarstår oförändrat, liksom bedömningen av vilka skäl som normalt ska godtas.
Ändringen innebär därmed att tidigare uthyrning inte längre successivt ska försvaga ett i sig godtagbart skäl för upplåtelsen. Först när tidigare upplåtelser har skett i betydande omfattning får uthyrningstiden påverka tillståndsbedömningen.
Med betydande omfattning avses i första hand att lägenheten har varit upplåten under lång tid. Något eller några års uthyrning är som utgångspunkt inte tillräckligt, medan fem år typiskt sett innebär att rekvisitet är uppfyllt. Någon exakt tidsgräns har dock inte införts. Vid bedömningen har det även betydelse om bostadsrättshavaren själv har bott i lägenheten mellan olika upplåtelseperioder och under hur lång tid. Enligt författaren bör uttalandet om fem år därför inte uppfattas som en generell rätt till uthyrning under denna tid, utan som vägledning för bedömningen av när tidigare upplåtelser kan börja få betydelse. Gränsfallen kan framför allt väntas uppkomma när upplåtelseperioder har avbrutits av bostadsrättshavarens eget boende.
Författningskommentaren anger en tydlig ordning för prövningen. Hyresnämnden ska först bedöma om det finns skäl för den aktuella upplåtelsen utan att beakta tidigare uthyrning. Endast om skäl finns prövas därefter om tidigare upplåtelser har skett i betydande omfattning och därmed får påverka tillståndsbedömningen. Ett skäl kan samtidigt vara tidsbegränsat till sin natur, exempelvis vid provsamboende, och begränsningen beror då på skälet som sådant och inte på tidigare upplåtelser. Se prop. 2025/26:187 s. 193–194.
Tydligare gräns mellan inneboende och andrahandsupplåtelse
Genom ett nytt andra stycke i 7 kap. 10 § bostadsrättslagen tydliggörs när en upplåtelse ska anses ske för självständigt brukande och därmed utgöra en tillståndspliktig andrahandsupplåtelse. Om bostadsrättshavaren inte använder lägenheten som permanentbostad eller annars som bostad i beaktansvärd utsträckning ska en upplåtelse av hela eller delar av lägenheten alltid anses ske för självständigt brukande. Se prop. 2025/26:187 s. 69–72 och 191–192.
Med permanentbostad avses bostadsrättshavarens fasta bostad. Om det är tveksamt vilken bostad som är den fasta får en samlad bedömning göras av var bostadsrättshavaren i praktiken har sitt huvudsakliga boende. Vid bedömningen kan bland annat familjeförhållanden, social situation, anknytning till orten, bostädernas standard och storlek samt framtidsplaner beaktas. Om lägenheten inte används som permanentbostad blir frågan i stället om den används i beaktansvärd utsträckning. Som vägledning för bedömningen anges i propositionen 80–100 dagar per år eller två–tre dagar per vecka.
Begreppet beaktansvärd utsträckning ska däremot inte tolkas på det sätt som anges i förarbetena till 12 kap. 39 § jordabalken. Lägenheten behöver inte utgöra ett nödvändigt komplement till en permanentbostad, och det är inte heller avgörande om bostadsrättshavaren har ett särskilt skyddsvärt behov av att behålla den. Av betydelse är i stället i vilken omfattning bostadsrättshavaren själv använder lägenheten och vilken kontroll över lägenheten som bostadsrättshavaren därigenom har möjlighet och väljer att utöva.
Enligt författaren innebär ändringen framför allt att gränsdragningen blir tydligare. Även enligt tidigare rätt har bostadsrättshavarens möjlighet att disponera lägenheten och faktiska vistelse där haft betydelse för bedömningen av om upplåtelsen sker för självständigt brukande. Genom den nya regleringen anges emellertid en tydligare nedre gräns: om bostadsrättshavaren inte använder lägenheten som permanentbostad eller annars som bostad i beaktansvärd utsträckning ska upplåtelsen alltid anses ske för självständigt brukande.
Att användningen når upp till denna nivå utesluter däremot inte att det ändå kan vara fråga om en självständig upplåtelse. Även fortsättningsvis kan därför den faktiska användningen och kontrollen över lägenheten få avgörande betydelse i gränsfallen. Se prop. 2025/26:187 s. 70–72 och 191–192.
Privatuthyrningslagen vid uthyrning av bostadsrätt
När en bostadsrätt upplåts i andra hand kan även privatuthyrningslagen bli tillämplig. Medan bostadsrättslagen reglerar bostadsrättshavarens rätt att upplåta lägenheten i andra hand, reglerar privatuthyrningslagen förhållandet mellan uthyraren och hyresgästen.
Privatuthyrningslagen gäller som utgångspunkt när en fysisk person eller ett dödsbo hyr ut en ägd bostad, men inte om hyresvärden regelmässigt hyr ut mer än två lägenheter som inte utgör del av den egna bostaden, innehar lägenheten med hyresrätt eller upplåter den för fritidsändamål. En viktig förändring är att två samtidigt uthyrda bostäder kan omfattas av privatuthyrningslagen, medan hyreslagen i stället blir tillämplig om uthyrningsverksamheten regelmässigt omfattar fler än två sådana lägenheter.
Hyresgästens möjlighet att i sin tur upplåta bostaden begränsas. Med hänsyn till privatuthyrningens privata karaktär kan hyresgästen inte få hyresnämndens tillstånd att hyra ut i andra hand eller överlåta hyresrätten om hyresvärden inte samtycker. Även vid inneboende gäller strängare regler än enligt hyreslagen, och om lägenheten utgör del av hyresvärdens egen bostad krävs hyresvärdens samtycke. Se prop. 2025/26:187 s. 53–54.
Privatuthyrningslagen innebär större avtalsfrihet om hyran. Den tidigare regleringen, som bland annat utgick från bostadens kapitalkostnad och driftskostnader, ersätts av en ordning där parterna själva avtalar om inflyttningshyran. Parterna får även avtala om årlig indexjustering. Avtalsfriheten är dock inte obegränsad. Om hyran är väsentligt högre än den hyra som i allmänhet tas ut när liknande eller i motsvarande omfattning efterfrågade lägenheter hyrs ut, ska hyresnämnden på hyresgästens begäran sätta ned den. Hyran knyts därmed i större utsträckning till efterfrågan på privatuthyrningsmarknaden än till kostnaderna för den enskilda bostaden. Se prop. 2025/26:187 s. 41–46.
Som jämförelseobjekt bör enligt propositionen endast andra lägenheter som hyrs ut enligt privatuthyrningslagen användas. Vid bedömningen kan hänsyn tas till sådana omständigheter som påverkar efterfrågan på lägenheten, exempelvis dess beskaffenhet, förmåner, läge och omgivning. Kravet på jämförbarhet ska inte ställas lika högt som vid en direktjämförelse enligt bruksvärdessystemet. En enstaka jämförelselägenhet bör normalt inte vara tillräcklig, medan tre anges som ett möjligt riktmärke. Även annan utredning, exempelvis hyresstatistik, kan beaktas. I författningskommentaren anges dessutom som riktmärke att en hyra som överstiger den normala jämförelsenivån med mer än tio procent normalt kan anses vara väsentligt högre. Se prop. 2025/26:187 s. 45–46 och 138–139.
Den tidigare modellen gav genom kopplingen till kapitalkostnad och driftskostnader ett mer konkret beräkningsunderlag, även om framför allt bedömningen av bostadens marknadsvärde och en skälig avkastningsränta inbegrep viss osäkerhet.
Den nya modellen kan ge utrymme för en mer marknadsanpassad hyra men samtidigt göra utfallet av en senare hyresprövning svårare att förutse, eftersom bedömningen förutsätter tillgång till relevant information om andra privatuthyrningar. Lagstiftaren har dock i viss mån tagit höjd för denna osäkerhet genom att en sänkning förutsätter att den avtalade hyran är väsentligt högre än jämförelsenivån och genom att jämförelseprövningen inte ska göras lika detaljerad som inom bruksvärdessystemet.
Hyresgästen behöver lägga fram ett tillräckligt underlag för en sänkning och, om underlaget inte räcker, kan hyresnämnden inte i stället bestämma hyran genom en allmän skälighetsbedömning. Ansökan ska då avslås och den avtalade hyran bestå. Regleringen ger således större avtalsfrihet och möjlighet till en mer marknadsanpassad hyra, men inte nödvändigtvis större förutsebarhet. Se prop. 2025/26:187 s. 45–46 och 138–139.
Även reglerna om hyresavtalets upphörande ändras. Hyresgästen saknar även enligt den nya lagen besittningsskydd. Hyresvärden kan däremot inte längre säga upp ett tidsbestämt avtal i förtid utan att någon av de särskilt angivna uppsägningsgrunderna föreligger. Hyresgästen behåller rätten till förtida uppsägning, men den lagstadgade uppsägningstiden förlängs från en till tre månader. Se prop. 2025/26:187 s. 55–57.
Den nya privatuthyrningslagen gäller för avtal som ingås efter ikraftträdandet den 1 juli 2026. Den tidigare lagen om uthyrning av egen bostad fortsätter att gälla för avtal som ingåtts dessförinnan. Om parterna efter ikraftträdandet kommer överens om att hyresgästen ska hyra lägenheten under ytterligare en period och överenskommelsen är att betrakta som ett nytt hyresavtal, blir den nya privatuthyrningslagen tillämplig på det nya avtalet. Se prop. 2025/26:187 s. 114–115 och 164–166.
Slutsatser
Lagändringarna innebär inte någon generell rätt för en bostadsrättshavare att upplåta bostadsrättslägenheten i andra hand under längre tid. Om föreningen inte samtycker måste bostadsrättshavaren fortfarande ha skäl för den aktuella upplåtelsen och föreningen får inte ha befogad anledning att motsätta sig den. Förändringen ligger framför allt i att tidigare andrahandsupplåtelser får en mer avgränsad betydelse och först får påverka tillståndsbedömningen när de skett i betydande omfattning. Regleringen kan därför i praktiken medföra längre sammanlagda upplåtelsetider i vissa fall, utan att någon bestämd tidsgräns har införts.
Införandet av en definition för självständigt brukande ger tydligare hållpunkter för gränsen mot inneboende, men undanröjer inte gränsdragningsfrågorna helt. Bestämmelsen innebär en ensidig avgränsning: om bostadsrättshavaren inte använder lägenheten som permanentbostad eller annars som bostad i beaktansvärd utsträckning ska upplåtelsen alltid anses ske för självständigt brukande, medan tillräcklig egen användning inte automatiskt innebär att det är fråga om ett inneboendeförhållande. Den faktiska användningen och kontrollen över lägenheten kan därför även fortsättningsvis få stor betydelse i gränsfallen. Se prop. 2025/26:187 s. 70–72 och 191–192.
Den nya privatuthyrningslagen innebär samtidigt större avtalsfrihet i själva hyresförhållandet, framför allt i fråga om hyran, men förändrar inte den bostadsrättsliga tillståndsprövningen. Den nya ordningen för hyressättning kan enligt författaren samtidigt väntas ge upphov till nya bedömnings- och bevisfrågor, eftersom en senare hyresprövning blir beroende av tillgången till relevanta jämförelseobjekt.
Rättstillämpningen får nu närmare konkretisera såväl rekvisiten betydande omfattning och beaktansvärd utsträckning som den nya jämförelsenormen vid hyresprövning, se prop. 2025/26:187 s. 45–47.
