Fel i fastighet - när påverkar felet marknadsvärdet?

Av: Christoffer Löfquist och Oscar Wackling Ämne: Entreprenad- och fastighetsrätt 2019-12-10

En köpare av fastighet kan ha rätt till prisavdrag om fastigheten visar sig vara behäftad med fel. Men vad gäller när felet inte påverkar marknadsvärdet av fastigheten? Är det möjligt att göra matematik av gränsdragningen mellan sådant som i rättspraxis har ansetts påverka, respektive inte påverka, marknadsvärdet? I denna artikel kommer vi försöka reda ut de frågetecken som finns på området.

 

Faktiska fel i fastighet
I 4 kap. 19 § Jordabalken (JB) återfinns de grundläggande bestämmelserna om säljarens ansvar för ”faktiska” fel i en fastighet.
 
4 kap. 19 §
 
Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
 
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
 
Fastigheten ska alltså avvika från avtalet eller vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet och avvikelsen ska vara sådan att den inte borde ha upptäckts vid en sådan undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick samt omständigheterna vid köpet.
 
Grundprincipen för felansvaret är att fastigheten säljs ”sådan den är” och att köparen får genomföra en undersökning av fastigheten före köpet för att bringa sig en uppfattning om fastighetens beskaffenhet. Det får till följd att säljarens ansvar för fel som inte berörts tidigare beror på huruvida köparen – enligt sakens natur – inte haft att räkna med och inte heller bort ha upptäckt felet vid en undersökning av fastigheten. Det finns inget (uttryckligt) krav på att felet måste vara väsentligt, men försiktighet måste iakttas när avtalet extensivt anses gälla något som inte direkt har avhandlats vid köpet.1 Således behöver felet vara klart och otvetydigt för att ett felansvar ska kunna föreligga. 2
 
Av 4 kap. 19 c § JB – som tillkom vid 1990 års lagstiftning – framgår att prisavdrag ska beräknas proportionerligt mot en jämförelse mellan fastighetens värde med respektive utan felet.
 
4 kap. 19 c §
 
Ett avdrag på köpeskillingen skall beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick.
 
Som alternativ har ”direktmetoden” kommit att accepteras i praxis, vilken istället utgår ifrån kostnaderna för att avhjälpa felet.
 
I många fall är det nödvändigt att beräkna prisavdragets storlek efter en skönsmässig bedömning. Vidare kan en utredning – som klargör kostnaderna att avhjälpa felet – tjäna som vägledning.3Att lägga kostnaderna för att avhjälpa fel till grund för uppskattningen av avdraget (direktmetoden) har även gjorts av Högsta domstolen.4Det föreligger emellertid ingen uttrycklig rätt att kräva ersättning av säljaren som motsvarar åtgärdskostnaden.
 
Det ska även noteras att några remissinstanser anförde anmärkningar mot den proportionella metoden när det aktuella bestämmelserna i JB revideras i slutet av 90-talet. En tingsrätt ifrågasatte om man i lag bör införa ett beräkningssätt som uppenbarligen inte går att praktiskt tillämpa i de allra flesta fallen. Vidare anförde vissa remissinstanser att det vore bättre om utgångspunkten för prisavdrag motsvarade kostnaderna för att avhjälpa felet med avdrag för standardförbättring. Ett sådant beräkningssätt vore i vart fall mer konkret än det nu gällande beräkningssättet. Även det faktum att förhållandena vid tillträdet görs gällande istället för förhållanden vid tidpunkten för köpet fick en del synpunkter.5 Beräkningssättet har även fått kritik i doktrin då en uppskattning av värdet per tillträdesdagen flera år därefter är att betrakta som en kvalificerad gissning.6(Utan att sticka ut hakan allt för mycket ligger det nog även nära till hands att påstå att bedömningar av marknadsvärden, som ska beakta ett eller flera brister i värderingsobjektet, även i närtid till värdetidpunkten innefattar ett stort mått av mer eller mindre kvalificerade gissningar.)
 
I ett annat remissyttrande anförde en domstol att käranden i mål som gällde fel i fastighet så gott som alltid yrkade om avdrag på köpeskillingen med utgångspunkt i reparationskostnaderna, d.v.s. direktmetoden. Vidare framkom att svaranden i majoriteten av fallen inte hade någon erinran mot beräkningssättet, dock med förbehållet att ersättningen ska minskas med ett värde motsvarande standardförbättringen.
 
Vid fel i fastighet där en köpare kräver prisavdrag av säljaren behövs som huvudregel följande frågor alltid utredas
 
1) huruvida fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta,
2) om felet hade gått att upptäcka vid en undersökning, samt
3) huruvida felet påverkar fastighetens värde utifrån avtalsenligt respektive felaktigt skick.
 
Fortsättningsvis kommer vi endast fokusera på steg tre (3), d.v.s. felets eventuella påverkan på fastighetens värde.
 
Prisavdraget
Av förarbetena till JB framgår att köparen vid avtalets ingående måste ha bedömt fastighetens värde som om det ifrågavarande felet inte funnits och utifrån denna förutsättning godtog det begärda priset för fastigheten. På grund av felet uppstår ett missförhållande mellan priset och värdet.7Syftet med prisavdraget är att återställa balansen mellan parternas prestationer som rubbats genom felet.8
Vidare framgår det av förarbetena att köparen inte får åberopa felet om det kan antas att köparen inte skulle ha tillmätt felet någon avgörande vikt utan med hänsyn till köpets ändamål eller av annat skäl skulle ha godtagit köpeskillingen även med vetskap om felet.9Felet ska väsentligt inverka på fastighetens pris.10Skulle avdraget vara så pass obetydligt att det inte kan anses påverka fastighetens värde kan något prisavdrag inte bli aktuellt.11
 
Praxis
Den praxis som vi har gått igenom och som ligger till grund för denna artikel rör partsförhållande mellan privatpersoner, detta för att undvika att bedömningarna rörande prisavdrag har färgats av parternas inbördes styrkeförhållande. Vidare kan sättet parterna väljer att föra sin talan givetvis få stor påverkan då målen är dispositiva. Hur parterna lagt upp sin talan i respektive mål har inte undersökts av oss närmare varför det är vanskligt att dra allt för stora slutsatser utifrån dessa mål.
Utifrån genomgången av de nedan nämnda målen har vi fokuserat på att utreda om det finns en gräns mellan sådant som anses påverka respektive inte påverka marknadsvärdet? Kan en sådan gräns kvantifieras till en procentsats utifrån skillnaden mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset?
 
Genomgång av domar
 
RH 1982:79
Två makar köpte en fastighet för 400 000 kr. Vid renovering 18 månader senare upptäcktes fuktskador i ett av rummen. Köparna yrkade bland annat på avdrag på köpeskillingen på grund av fel i fastigheten med 20 564 kr (fem (5) procent av köpeskillingen). Köparna vann framgång i tingsrätten då felet inte hade kunnat upptäckas vid besiktningen och felet med hänsyn till fastighetens ålder avvek från vad köparna haft anledning att räkna med vid köpet. Hovrätten anförde att en köpare bör kunna räkna med att fastigheten är fullt brukbar för det vid köpet förutsatta ändamålet och att fastigheten inte är behäftad med sådana fel och brister som ”väsentligt inverkar på fastighetens saluvärde”. Vidare klargjorde hovrätten att skadorna var begränsade och kunde ”avhjälpas till en i förhållande till köpeskillingen överkomlig kostnad.” Hovrätten kom också till slutsatsen att skadorna inte hade kunnat upptäckas vid besiktningen men fann däremot att det påtalade felet låg inom ramen för vad köparna kunnat räkna med vid köpet med tanke på byggnadens ålder och skick i övrigt.
 
T 5/80 DT 2039
Efter köpet upptäcktes att ett sovrumsgolv lutade med en större lutning än de värden som angivits i Svensk Byggnorm och AMA Hus 1972. Vid besiktningen var golvet möblerat med en säng och varken köparen eller besiktningsmannen märkte felet. Hovrätten för Övre Norrland anförde bl.a. att felet avvek från normal standard för denna sorts fastigheter, särskilt med beaktning att fastigheten var nyuppförd. För att påföljd ska kunna följa av felet får felet inte anses vara obetydligt. Hovrätten lade bevisbördan för att felet inte påverkat fastighetens värde på säljarna. Vidare fokuserade Hovrätten på huruvida åtgärdande av felet var nödvändigt för att fastigheten skulle få en normal standard samt åtgärdandekostnadens storlek. Kostnaden för att åtgärda golvet var 8 000 kr (två (2) procent av köpeskillingen om 395 000 kr.) Reparationskostnaden ansågs nödvändig och kostnaden skulle således objektivt sett minska värdet på den sortens fastighet som det rörde sig om i målet. Hovrätten fastställde således tingsrättens dom och beviljade avdrag på köpeskillingen.
 
T 788/85 DT 22
Svea Hovrätt ansåg inte att åtgärdskostnader om 11 115 kr (2,89 procent av köpeskillingen om 385 000 kr) i väsentlig mån inverkat på fastighetens saluvärde.
 
RH 2001:36
Våren 1999 köpte två makar en fastighet för 1 825 000 kr. Efter tillträdet och vid klart och soligt väder fann köparna att nästan samtliga fönsterrutorna var repiga. Köparna krävde nedsättning av köpeskillingen med 33 500 kr (knappt två (2) procent av köpeskillingen). Tingsrätten ansåg att köparen fullgjort sin undersökningsplikt med hänvisning till att byggnaden endast var fem år gammal och att felen därav var så sällan förekommande. Sedan gick tingsrätten vidare och bedömde om den låga avhjälpandekostnaden i förhållande till den avtalade köpeskillingens storlek skulle leda till prisavdrag. Det avgörande för tingsrätten var, att felet var ovanligt och i viss mån överraskande med tanke på fastighetens skick i övrigt och att felet inte var en följd av ålder eller normal förslitning. Således skulle en nedsättning av köpeskillingen ske med yrkat belopp. Domen överklagades och Hovrätten ändrade tingsrättens dom med följande motivering. ”För att en avvikelse från normal standard skall leda till prisavdrag krävs att defekten verkligen betyder något för fastighetens marknadsvärde.” Hovrätten fann att kostnaden för att byta de repade fönstren var låg i förhållande till köpeskillingen. Reporna var dessutom endast noterbara under vissa väderleksförhållanden och inverkade inte på byggnadens funktion. Med hänsyn till det anförda fann Hovrätten att defekten var alltför marginell för att ha nämnvärd påverkan på fastighetens marknadsvärde. Reporna berättigade inte till prisavdrag.
 
Svea hovrätt T 11185-12
Två makar köpte en fastighet för 17 150 000 kr, efter köpet upptäcktes ett antal fel och köparna yrkade på prisavdrag för bl.a. fel i elsystemet och bristfällig dränering. I avsaknad av utredning i målet om fastighetens värde i avtalsenligt skick utgick domstolen från direktmetoden. Domstolen anförde att en sådan beräkning inte får medföra att köparna blir överkompenserade och att hänsyn skulle tas till standardhöjning och andra förbättringar. Sådan hänsyn togs med beaktande av åldersavdrag. Domstolen fann att elledningar normalt hade en livslängd på 50 år och att det därav skulle göras ett avdrag med 7/50-delar av det yrkade beloppet då elsystemet enligt uppgift var bytt för 7 år sedan. Domstolen gjorde inget åldersavdrag för dräneringslösningen, detta på grund av att det inte var frågan om att dränera om utan om att skapa förutsättningar för en fungerande dräneringslösning. Domstolen beviljade således prisavdrag om 417 432 kr (2,43 procent av köpeskillingen).
 
Svea hovrätt T 5401-14
Efter köpet av en fastighet gjorde köparna gällande en rad fel. Hovrätten fann att endast felet rörande elsystemet var bevisat. Kostnaden för att åtgärda felet var 25 000 kr (0,3 procent av köpeskillingen om 8 750 000 kr). Hovrätten anförde att för prisavdrag ska bli aktuellt krävs det att felet inverkat på fastighetens marknadsvärde. Då elsystemet kunde åtgärdas för ett i förhållande till köpeskillingen och marknadsvärdet blygsamt belopp fann hovrätten inte att felet påverkat fastighetens marknadsvärde. Hovrätten fann således lika med tingsrätten att köparna inte hade rätt till prisavdrag för fel i elsystemet.
 
Nacka tingsrätt T 6085-16
2014 förvärvade köparen en fastighet för 12 750 000 kr. Efter tillträdet reklamerade köparen en mängd fel och brister. Köparen yrkade att tingsrätten förpliktigade säljarna att utge 2 500 000 kr i prisavdrag enligt proportionella metoden. Säljarna menade att fastigheten överensstämde med vad som följer av avtalet och avvek inte från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Vidare påtalade säljarna att flertalet av felen var synliga vid köpet och en del för sent reklamerade. Tingsrätten ansåg att det krävs en ordentlig undersökning under längre tid för att uppfylla undersökningsplikten och således hade många av felen kunnat upptäckas. Köparen hade lämnat in två värderingsutlåtanden utvisande hur stort prisavdraget för felen beräknades uppgå till, vilka var på 1 750 000 kr respektive 4 500 000 kr. Att värderingsutlåtandena skilde så mycket i pris medförde enligt tingsrätten att de hade lågt bevisvärde. Efter att tingsrätten gått igenom samtliga påstådda fel började de värdera faktiska fel med hjälp av direktmetoden. Att direktmetoden användes var en följd av att det saknades robust bevisning för beräkning av avdrag på köpeskillingen. Tingsrätten gjorde en försiktig skälighetsbedömning av de relevanta felen med avdrag för förbättringskostnader och utifrån kvarstående uppskattad livslängd på de delar som byttes ut. Tingsrätten fann att felen motsvarade ett prisavdrag om 38 000 kr. Slutligen fastställde tingsrätten att det krävs att felen har påverkat fastighetens marknadsvärde. Eftersom köpeskillnaden var 12 750 000 kr och prisavdraget utgjorde 0,3 procent (38 000 kr) fann tingsrätten att köparen inte visat att felen påverkat fastighetens marknadsvärde. Tingsrätten ogillade således käromålet. Domen är överklagad och Svea Hovrätt har meddelat prövningstillstånd.12
 
Sammanställning av domar
I följande tabell listas en del av den praxis som finns på området. Tabellen visar på felens storlek och huruvida domstolen beviljat prisavdrag eller ej.
 
Slutsats
Det är viktigt att som ombud göra en noggrann avvägning huruvida en köpare ska yrka på reparationskostnaden (direktmetoden) eller värdeminskningsavdrag (proportionella metoden), utifrån vad som torde ge bäst resultat för klienten. Eftersträvansvärt är givetvis att båda metoderna kan kombineras som grund för ett prisavdrag.
Kan man då göra matematik av gränsdragningen mellan sådant som av rättspraxis anses påverka respektive inte påverka marknadsvärdet? Sannolikt inte. Det synes saknas stöd för att prisavdragets storlek i relation till köpeskillingen har någon betydelse.
En sortering av samma avgöranden efter prisavdragens storlek ger dock en annan indikation.
Mer relevant synes alltså vara prisavdragets storlek i sig, eller kanske rättare sagt prisavdragets förhållande till vad den normala köparen uppfattar såsom ett tillräckligt stort belopp för att påverka uppfattningen om värdet på fastigheten, oavsett köpeskillingens storlek. Med beaktande av att Högsta domstolen nyligen avgjort ett mål som avser bedömningen av prisavdrag vid påstått fel i bostadsrätt13, vore det önskvärt att ett förtydligande även hade skett avseende prisavdrag vid fel i fastighet.”
 
Av: Christoffer Löfquist & Oscar Wackling, Foyen Advokatfirma, även aktuella som föreläsare på en kurs om fel i fastighet den 3 december 2019 i Stockholm.
 
Krönika är ursprungliget publicerad i JUNO Nyheter: 2019-11-25.